Business Emirates #85 (December 2019 - January 2020)

Новый закон является усовершен- ствованной версией старого (№27 от 2007 года) и направлен на упрощение ре- гистрации объекта долевого владения управляющими компаниями и девело- перами в Управлении по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA), на обеспечение прозрачности взаимоотно- шений между девелоперами, управляю- щими компаниями, собственниками не- движимости и государством. Всем, кого затронул новый закон, государственные органы выделили 6 месяцев на подготов- ку документации по новым образцам. Одно из нововведений закона – за- мена органа управления долевой недви- жимости: с ассоциаций собственников (Owners Association) на лицензированные управляющие компании (Статья 49). Пре- дыдущий закон предоставлял ассоциа- циям собственников право принимать решение по управлению и обслуживанию общедомовых территорий, согласованию ставки бюджета, выделяемого на годовое обслуживание, распределению резервно- го фонда (фонда капитального ремонта) и т. д. либо путем простого голосования на ежегодных собраниях собственников, либо на собраниях совета собственников (Owners Association Board), состоящего 5–7 владельцев недвижимости, избран- ных на общем ежегодном собрании. Новый закон, по сути, упраздняет дан- нуюфункцию ассоциации собственни- ков и передает контроль за исполнением данных задач управляющим компаниям, которые, в свою очередь, переходят под непосредственный надзор государствен- ного регулятора RERA. Ранее функции управляющих компаний формально сво- дились к администрированию и испол- нению решений ассоциации собственни- ков, ответственности за исполнение этих решений и представлению интересов ас- социации во всех государственных и част- ных инстанциях. В целях обеспечения прозрачности деятельности управляющих компаний закон предусматривает механизм подачи жалоб собственниками к государствен- ному регулятору на неисполнение или на- рушение данного закона и/или подзакон- ных актов и других требований и норм, установленных RERA. Регулятор, в свою очередь, будет обязан официально уведо- мить управляющую компанию о посту- плении жалобы и потребовать разъясне- ний или устранения нарушения в течение трех рабочих дней. В случае неисполнения управляющей компанией требований ре- гулятора последний имеет право ввести к нейштрафные санкции вплоть до отзыва лицензии на профессиональную деятель- ность. Таким образом, собственники жи- лья получают формальный, достаточно прозрачный и, что наиболее важно, эф- фективный способ контроля над управ- ляющими компаниями за исполнением требований законодательства. Второе, не менее важное преиму- щество нового закона – это жесткий контроль со стороны регулятора за из- менениями ставки годового бюджета на обслуживание объекта долевого владе- ния. Теперь ставка бюджета еще до пред- ставления собственникам для оплаты должна быть подтверждена независимым аудитом, проведенным третьей стороной по запросу управляющей компании и ре- гулятора. Только после полной проверки расходной части бюджета за предыдущий фискальный год, расчетов новой ставки бюджета и полного ее обоснования управ- ляющей компанией данная ставка может быть утверждена регулятором. Третье и, возможно, главное преимуще- ство нового закона – это новый процесс на- значенияуправляющихкомпаний.Всоответ- ствии с новым законом все объектыдолевого владения вДубае поделенына трикатегории: 1. Районы с множеством объектов долевого владения (Master Community). 2. Отели или апарт-отели с компонентами долевого владения (резиденции, ритейл, офисы и т. д.). 3. Все остальные объекты, попадающие в категорию долевого владения (отдельно стоящие здания, многокомпонентные ком- плексы зданий, жилые комплексы, торго- вые центры и т. д.). Третья категория является самой рас- пространенной категорией долевого владе- ния в Дубае и, если в предыдущие годы (на основании закона№27 от 2007 года) управ- ляющие компании назначались либо деве- лопером, либо ассоциацией собственников на общем собрании, то с момента вступле- ния в силу нового закона управляющие компании назначаются и сменяются RERA. Назначение управляющих компаний будет проходить на основе тендера, организован- ного регулятором, а смена компаний будет зависеть от эффективности управления объектом недвижимости и количества жа- лоб от собственников. В целом, вышеперечисленные и другие изменения в законодательной базе должны улучшить ситуацию на рынке управления долевой недвижимостью, внести корректи- вы, продиктованные требованиями рынка недвижимости в Дубае, упростить процесс управления и регулирования, а также обе- спечить адекватный уровень прозрачности при исполнении обязанностей управляю- щими компаниями. Собственники жилья получают формальный, достаточно прозрачный и эффективный способ контроля над управля- ющими компаниями за исполнением требований законодательства ЭКСПЕРТ ДЕЛОВЫЕ ЭМИРАТЫ / ДЕКАБРЬ – ЯНВАРЬ 2020 / 41

RkJQdWJsaXNoZXIy MjQ5NDM=