PROPERTIES
/ НОЯБРЬ – ДЕКАБРЬ 2011 /
инвестиций со всего мира. Люди вклады-
вали деньги не с целью получить готовый
объект недвижимости для дальнейшего
использования, а с целью последующей
перепродажи еще на этапе строительства
или даже раньше. Поскольку графики
финансирования подразумевали оплату
частями на протяжении периода реализа-
ции проекта, это использовалось как финан-
совый рычаг для игры на растущем рынке.
По этой причине рынок готовой недвижимо-
сти, интересовал спекулянтов мало. Данный
сегмент естественным образом привлекал
в основном конечных пользователей, то есть
тех, кто предполагал использовать готовые
объекты недвижимости в потребительских
или инвестиционных целях.
Естественно, после того как рынок начал
падать, спекулянты с него ушли. А конечные
пользователи остались. Рынок “off-plan”, пере-
гретый спекуляциями, исчез вместе со спеку-
лянтами, а рынок готовой (или почти готовой)
недвижимости остался и вышел на первый
план. За прошедшие три года рынок оправил-
ся от шока, а его участники осознали новую
действительность и перестроились для рабо-
ты в новых условиях.
Изменились ли за последнее время
законодательные основы рынка
недвижимости в ОАЭ?
Прежде всего, следует сказать о том,
что общего федерального законодательства
в сфере недвижимости в Объединенных
Арабских Эмиратах до сих пор нет. Каждый
из семи эмиратов самостоятельно регули-
рует все связанные с рынком недвижимо-
сти вопросы на своей территории. Самым
прогрессивным в этом направлении, тради-
ционно, является Дубай.
Непосредственно перед началом кри-
зиса в Дубае были приняты новые важные
законы: о регистрации залога недвижимо-
сти и о регистрации объектов, не завер-
шенных строительством. Также за послед-
ние три года был внесен ряд изменений
и поправок в уже существующую законо-
дательную базу, регулирующую отношения
между арендаторами и собственниками,
и между инвесторами и застройщика-
ми. В целом, все изменения направлены
на улучшение законодательного регулиро-
вания рынка, повышения его прозрачности
и защиту интересов его участников.
На федеральном уровне наиболее зна-
чительным событием, влияющим на рынок
недвижимости, стало внесение изменений
в порядок предоставления резидентских
виз. В мае 2009 года, впервые в истории ОАЭ,
на федеральном уровне было узаконено
право иностранного собственника жилой
недвижимости на получение 6-месячной
визы. А в конце июня этого года на заседа-
нии правительства ОАЭ было объявлено
о решении увеличить срок предоставляемых
иностранным собственникам виз с 6 месяцев
до 3 лет. И хотя многое пока не ясно в поряд-
ке предоставления виз, сам факт принятия
такого решения на самом высоком уровне
является, безусловно, положительным.
Каковы, на Ваш взгляд,
перспективы рынка недвижимости
в Дубае и других эмиратах?
Как и любой актив, стоимость недвижимого
имущества подвержена циклическим колебани-
ям. Периоды роста неизбежно сменяются паде-
нием цен и наоборот. Однако, волатильность
цен на недвижимое имущество относительно
невелика. По крайней мере, частота и амплитуда
ценовых колебаний на рынке недвижимости
не идет ни в какое сравнение с соответствую-
щими показателями фондового рынка. Именно
поэтому, приобретение недвижимого имущества
считается одним из самых надежных и консерва-
тивных вариантов вложений средств.
Безусловно, в результате кризиса рынку
недвижимости Эмиратов был нанесен серьез-
ный удар. Однако шок прошел, и участники
рынка приняли новые условия. Рынок пере-
шел в новую стадию – зрелого роста. В отно-
шении Дубая, сейчас с уверенностью можно
констатировать, что дно падения пройдено,
и сейчас по наиболее популярным районам
наблюдается умеренный рост цен как про-
дажи, так и аренды. Большинство участников
рынка сходятся во мнении, что в течение
ближайших нескольких лет в Дубае мы будем
наблюдать плавный рост рынка.
На чем базируется такая уверенность?
Рассудите сами. За последние три года
в Дубае не было заложено ни одного ново-
го жилого проекта. В то же время, по данным
Дубайского статистического центра, население
эмирата за тот же период выросло на 300 тысяч
жителей, и процесс роста продолжается.
Этому способствуют политическая ста-
бильность, безопасность, благоприятный
инвестиционный климат, отсутствие нало-
гов и ограничений на движение капиталов,
а также значительно снизившаяся в результате
кризиса стоимость ведения бизнеса (аренда
офисов, стоимость проживания персонала
и т. д.). Все это привлекает бизнес, которому,
в свою очередь, требуются людские ресурсы.
Сейчас на рынке идет процесс поглоще-
ния излишков той недвижимости, строитель-
ство которой было начато еще до кризиса.
Поскольку недвижимость относится к акти-
вам, на создание которых затрачивается
значительное время (цикл строительства
здания занимает, в среднем, 2-3 года),
то в обозримом будущем на рынке неизбеж-
но возникновение дефицита. Именно поэто-
му можно с уверенностью говорить об опти-
мистическом сценарии развития ситуации
на рынке недвижимости Дубая.
Что касается других эмиратов, то, на мой
взгляд, очень неплохие перспективы имеет
Абу-Даби, где аккумулируется основная часть
доходов от нефти. В отношении северных
Обзор недвижимости
/ 149
