Business Emirates #80 (January - February 2019)

Кроме того, необходимо уточнить ню- ансы законодательства – какими будут права собственника по выселению жиль- цов и изменению условий контракта на аренду. Бывают случаи, когда арендатор может отказаться выезжать, не платить за квартиру, а судебные слушания по его выселению могут длиться месяцами. Если говорить про технологию сда- чи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний, вопро- сы их лицензирования, работы на рынке, сравните цены, запросите примеры отче- тов, которые они высылают клиентам по управляемым объектам, а также полный список услуг (будут ли помогать с откры- тием счета, с налогами, с поиском жиль- цов, если текущие съедут, и т.д.). Дополнительно следует уточнить про- цедуру покупки и получения арендно- го дохода: например, нужен ли вам будет счет в зарубежном банке, т.к. это может требовать от вас регулярной дополни- тельной отчетности в зависимости от страны вашего налогового резидентства. Только после решения всех этих во- просов нужно составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доход- ность от аренды и либо покупать, либо искать более интересные варианты. ʓˎˢ ˖ˏˈ˓ˈːː˞˘ˋː˅ˈ˔˕ˑ˓ˑ˅ Один из вариантов повысить доходность – купить недвижимость, которую вы хо- тите сдавать, в ипотеку. Вы можете взять ипотечный кредит в стране покупки не- движимости или, если процентные став- ки выгоднее, в отечественном банке под залог квартиры на родине. Если ставка по ипотечному кредиту ниже, чем ожидаемая арендная доход- ность, а сумма кредита не превышает 50–60% стоимости объекта, ваша арен- да будет создавать пассивный доход. При этом доходность на вложенный капитал будет даже выше: например, вы покупа- ете дом за 200 тысяч евро, который при- носит арендный доход 5% (10 тысяч евро в год). Вы можете вложить 100 тысяч соб- ственных средств и еще 100 тысяч взять в кредит под 3% на 10 лет, получать в год 10 тысяч арендной платы, платить 3000 в виде процентов по кредиту, имея ежегод- ную прибыль 7000, или 7% на вложенные 100 тысяч. После выплаты кредита, через 10 лет, вы можете продать дом. Таким об- разом, доходность в данном случае будет составлять 5–8% годовых. ʓˎˢ ˃ˆ˓ˈ˔˔ˋ˅ː˞˘ˋː˅ˈ˔˕ˑ˓ˑ˅ Можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенци- алом роста цены, например: Покупка недвижимости на этапе строи- тельства, на стадии офф-план, в надежде на рост цен после сдачи в эксплуатацию. В этом случае нужно тщательно про- верить застройщика и страховую ком- панию (если в стране страхуется перво- начальный взнос инвестора), а также проверять страхование профответствен- ности юристов, которые ведут сделку и проверяют объект: в этом случае вы по- лучите компенсацию, если стройка за- морозится. Покупка недвижимости с залогового аукциона, либо в срочном порядке из- за неотложных нужд владельца. Чтобы иметь доступ к подобным предложени- ям, необходимо уточнить, работает ли ваше агентство недвижимости по этим направлениям: предоставить примеры, возможно, партнерские соглашения с банками по участию в залоговых аукци- онах и т.д. Покупка недвижимости, требующей ремонта, с целью реставрации и пере- продажи. В этом случае нужно уточнить, есть ли у риэлторов проверенные подряд- чики по ремонтным работам, запросить примеры отремонтированных домов или квартир, уточнить, давно ли они работа- ют, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить невоз- можно), как отследить затраты на ре- монт. Риэлторы должны выполнять пол- ный спектр услуг по подобному проекту, включая услуги грамотного архитектора. Кстати, под залог отремонтированной квартиры можно взять кредит на новую квартиру, нуждающуюся в ремонте (в размере 50–60% от оценочной стоимо- сти), или купить ее на средства, выручен- ные с продажи первой. При этом важно полагаться на проверенных мастеров, ко- Нужно составить чек- лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать, либо искать более интересные варианты ЭКСПЕРТ ДЕЛОВЫЕ ЭМИРАТЫ / ФЕВРАЛЬ – МАРТ 2019 / 47

RkJQdWJsaXNoZXIy MjQ5NDM=