Russian Emirates # 30 (March - April 2009) - page 137

137
РУССКИЕ ЭМИРАТЫ
МАРТ - АПРЕЛЬ 2009
PROPERTIES
ОБЗОРНЕДВИЖИМОСТИ
Затем RERA направит дело в суд по недвижимости,
который, по сути, является гражданским судом. Споры
по вопросам невыполнения обязательств по оплате,
вызванные задержкой сроков строительства, входят в
самую многочисленную категорию претензий, получае-
мых новым дубайским судом по недвижимости. Этот суд
может принять дело к производству, если обе стороны
пришли в суд и зарегистрировали свои контактные теле-
фоны и адреса. Эксперты, заседающие в суде по недви-
жимости, должны быть утверждены Дубайскими судам и
принести клятву в том, что будут разбирать дела беспри-
страстно и справедливо.
Вопрос:
Можно ли вернуть выплаченные за недви-
жимость деньги?
Ответ:
Это зависит от условий договора, который
подписали обе стороны, и обоюдных обязательств, пропи-
санных в договоре. В договорах обычно указывается зако-
нодательство, под действие которого они попадают. Если
в договоре это обусловлено, и если были явные наруше-
ния его статей со стороны застройщика, тогда покупатель
имеет право предпринимать шаги по защите своих прав
в суде или в другой альтернативной форме пытаться
найти решение спорной ситуации. Покупатель должен
быть в курсе основных положений договора и защищать
свои права самыми эффективными способами, чтобы
доказать, что застройщики не построили то, что обеща-
ли, или сделали это не в те сроки. Обычно в договоре
купли-продажи имеются специальные пункты, в которых
оговариваются возможности задержки, базирующиеся на
причинах срыва сроков строительства, напрямую относя-
щихся к застройщику или от него не зависящие. Данные
положения обычно объясняют, на каком этапе покупатель
может прекратить действие договора в одностороннем
порядке, и каковы будут в этом случае положенные ему
суммы выплат и компенсаций. Особое внимание должно
быть уделено инвесторами тем статьям договора, в кото-
рых оговариваются даты сдачи объекта в эксплуатацию и
по каким причинам застройщик может сдвигать эти сроки.
Чтобы договор был действительно легальным юридиче-
ским документом, договорные обязательства должны быть
заменены на соразмерное удовлетворение. Соразмерное
удовлетворение – это прибыль или убытки, получаемые
сторонами и мотивирующие последних к выполнению
договорных обязательств. Это опять же зависит от реше-
ния суда, рассматривающего жалобу покупателя.
Вопрос:
Кто может гарантировать, что строи-
тельство планируемых проектов будет продолжено?
Ответ:
Платежи, внесенные покупателями запланиро-
ванной (off-plan) недвижимости в Дубае, будут защищены
специально управляемыми трастовыми счетами, так назы-
ваемыми счетами условного депонирования, согласно
Закону о трастовых счетах № 8. Данный закон обязателен
для любой компании или физического лица, получающего
платежи за недвижимость, строительство которой еще
не завершено. Застройщики, запускающие новые жилые
или коммерческие многоэтажные здания и сообщества,
должны обратиться в Земельный департамент Дубая с
тем, чтобы открыть гарантийный счет. Деньги, уплачен-
ные покупателями или финансовыми институтами за
единицы недвижимости, будут попадать на специальный
счет, открытый для каждой конкретной новостройки в
уполномоченном банке. В законе говорится, что застрой-
щики должны назначить управляющего гарантийным
счетом, который будет следить за использованием средств со счета.
Застройщик должен, в первую очередь, получить сертификат от кон-
сультанта, работающего на объекте, в котором обычно указывается,
какая фаза строительства уже завершена.
Управляющий гарантийным счетом должен известить Земельный
департамент о суммах, которые были выданы застройщику. Даже по
окончании строительства проекта, застройщик не будет иметь досту-
па к суммам на счету. Земельный департамент замараживает 10% от
стоимости проекта на гарантийном счету на один год после оконча-
ния строительства, до тех пор, пока все единицы недвижимости не
будут зарегистрированы на имена покупателей и последним не будут
выданы документы, подтверждающие право собственности.
Если какие-либо требования закона не выполняются, застрой-
щик может быть оштрафован на сумму не менее AED 200 тысяч.
Кроме того, RERA с целью снижения уровня рыночных спекуляций
выпустило Декрет от 1 января 2009 года, в котором застройщикам
и банкам предписывается не взимать с покупателей и инвесторов
платежи в размере более 20% от стоимости недвижимости до начала
строительства объектов. «Для недвижимости, находящей в стадии
строительства, застройщики, собравшие с покупателей более 20%
от договорной стоимости объекта, должны немедленно прекратить
взимать последующие платежи до тех пор, пока суммы, собранные
на гарантийных счетах, не начнут поступать в адрес строителей».
RERA также выпустила регулирующие процедуры, относящиеся к
Закону № 13, учредившему Временный реестр недвижимости для всех
планируемых объектов, которые должны быть зарегистрированы в
Департаменте. Таким образом, Земельный департамент может гаран-
тировать, что все запланированные объекты недвижимости попадают
под вышеуказанные требования, которым застройщики должны сле-
довать неукоснительно.
PR
FC...,127,128,129,130,131,132,133,134,135,136 138,139,140,141,142,143,144,145,146,147,...BC
Powered by FlippingBook