PROPERTIES
/ ИЮЛЬ - АВГУСТ 2010 /
Существуют ли в Дубае какие-либо огра-
ничения по стоимости аренды?
Заключая договор аренды недвижимого
имущества, стороны сделки вправе дого-
вориться о любых условиях, не противо-
речащих действующему законодательству.
Прямых ограничений на стоимость аренды,
которая указывается в контракте между
арендодателем и арендатором, нет. Однако,
существуют законодательно установленные
ограничения на повышение стоимости арен-
ды при продлении контракта на следующий
срок. Так, например, в отношении жилой
недвижимости, действует правило, согласно
которому хозяин не имеет права повышать
аренду, если с момента заключения перво-
начального контракта прошло менее двух
лет. Кроме этого, при пересмотре аренды в
сторону повышения, арендодатель должен
руководствоваться индексом Управления по
регулированию рынка недвижимости Дубая
(Real Estate Regulatory Authority, RERA), отра-
жающим средние арендные ставки за различ-
ные типы жилья в зависимости от района.
Какие требования предъявляются в
Дубае к арендаторам?
Арендатором недвижимости в Дубае
(если речь не идет о краткосрочной аренде
жилья) может быть только физическое или
юридическое лицо, имеющее статус рези-
дента Объединенных Арабских Эмиратов.
То есть, договор аренды может быть заклю-
чен только с гражданином ОАЭ или страны,
входящей в Совет сотрудничества арабских
государств Персидского залива, либо с экс-
патриантом, имеющим резидентскую визу ОАЭ.
Соответственно, арендатор – юридическое лицо,
должен иметь соответствующую регистрацию
на территории ОАЭ. Это может быть местная
организация, компания, зарегистрированная
в свободной экономической зоне, или филиал
(представительство) зарубежной компании.
Требуется ли регистрация договора
аренды недвижимости в Дубае, и кто ей
занимается?
В соответствии с законодательством эми-
рата Дубай, все договоры аренды недвижи-
мого имущества на его территории должны
быть надлежащим образом зарегистриро-
ваны. Регистрацией арендных контрактов
занимается Управление по регулированию
рынка недвижимости Дубая (Real Estate
Regulatory Authority, RERA). Специально для
этих целей агентством была создана система
Ejari, позволяющая регистрировать дого-
воры через Интернет. Онлайн-регистрация
на сайте Ejari проста, требует минимальных
технических знаний, и подразумевает введе-
ние только базовых сведений об арендном
контракте, которые включают: информацию
об объекте недвижимости и об участниках
сделки, а также условия договора. Каждому
зарегистрированному контракту присваива-
ется уникальный штрих-код на все время его
действия. Регистрация является бесплатной,
а зарегистрировать договор аренды может
как арендодатель, так и арендатор. Пока не
установлена ответственность за несоблюде-
ние требования обязательной регистрации,
но согласно положениям закона все участ-
ники сделок, не прошедшие регистрацию,
автоматически лишаются права обращаться
в судебные и правительственные органы за
защитой своих интересов.
Должен ли арендодатель оплачивать
какие-либо налоги с дохода от аренды
недвижимости в Дубае?
В Объединенных Арабских Эмиратах
отсутствуют налоги на имущество и на доходы.
Поэтому владение недвижимым имуществом в
Дубае, равно как и получение дохода, напри-
мер, от его сдачи в аренду, не влечет никаких
налоговых последствий для собственника
в пределах юрисдикции ОАЭ. Однако надо
понимать, что владелец недвижимости несет
ответственность за ее надлежащее содержа-
ние и обязан оплачивать расходы на ее обслу-
живание (Maintenance Fees), устанавливаемые
управляющей компанией. Как правило, такие
платежи взимаются ежегодно на год вперед и
для Дубая составляют, в зависимости от про-
екта, где-то от 20 до 80 долларов за кв. м в год.
Как происходит сдача в аренду недвижи-
мости в Дубае?
В самых общих чертах процедура сдачи в
аренду недвижимости в Дубае в большинстве
случаев выглядит следующим образом:
Арендодатель сам, или с помощью агентства
1.
недвижимости, ищет арендатора.
Когда арендатор найден, арендодатель
2.
подписывает с ним договор аренды,
в котором отражаются все параметры
сделки, в частности:
стоимость аренды и условия оплаты,
t
срок аренды и условия его продления,
t
дополнительные расходы, связанные с эксплуа-
t
тацией объекта недвижимости и их распреде-
ление между сторонами,
ответственность сторон, в случае невыполне-
t
ния условий по договору.
При подписании договора, арендатор опла-
3.
чивает аренду за год (обычно чеками), а
также гарантийный депозит (обычно 5% от
стоимости годовой аренды).
Получив оплату от арендатора, арендода-
4.
тель передает ему ключи, брелоки, карточки
доступа и т.п., необходимые для беспрепят-
ственного доступа в сдаваемое помещение
и относящиеся к нему объекты инфраструк-
туры (бассейн, спортивный зал и пр.), а
также копии документов (свидетельство о
собственности, паспорт собственника и др.),
необходимых арендатору для подключения
воды, электричества, кондиционера, теле-
фона, Интернета и пр.
Как осуществляется внесение арендной
платы за недвижимость в Дубае?
На рынке аренды недвижимости в Дубае,
как, впрочем, и на остальной территории ОАЭ,
принято оплачивать аренду за год вперед. Как
правило, все расчеты производятся банковски-
ми чеками. В зависимости от условий договора,
сумма годовой аренды оплачивается одним
или несколькими чеками. В последнем случае,
чеки датируются будущими датами. Например,
если количество чеков – 4, то даты чеков
будут соответствовать датам в будущем через
каждый квартал, а если количество чеков –
12, то они будут датироваться с интервалом
в месяц. Соответственно, при наступлении
даты, указанной в чеке, арендодатель может
предъявить его в банк и получить деньги со
счета арендатора. Выдача необеспеченных
чеков является в ОАЭ уголовным преступле-
нием, поэтому оплата чеками, хотя и не дает
стопроцентной гарантии получения арендной
платы, является достаточно надежным и удоб-
ным способом осуществления расчетов.
Может ли арендодатель, не являющийся
резидентом ОАЭ, получить деньги по чеку?
Необходимо помнить, что срок, в тече-
ние которого чек может быть предъявлен к
оплате, составляет 6 месяцев, после чего он
«сгорает». Если чек выписан на имя физиче-
ского лица и на нем отсутствует пометка об
оплате только на банковский счет получателя,
то лицо, указанное в чеке, вне зависимости от
наличия резидентской визы, может получить
наличные в любом отделении банка-эмитента.
В противном случае, или если чек выписан
на имя компании, деньги по нему могут быть
получены только на банковский счет, причем
счет должен быть открыт в одном из банков на
территории ОАЭ. Статус резидента при этом
также не обязателен. Ряд банков в ОАЭ без
проблем открывают счета для нерезидентов
(в том числе и для зарубежных компаний).
Процедура открытия счета в банке занимает
менее часа, а минимальные требования по
внесению денег на счет для его открытия
составляют на сегодняшний день 10 тысяч
дирхамов ОАЭ (около US$ 2750).
Если перечисленные варианты получения
арендной платы не подходят арендодателю,
он может заключить соглашение с агентством
недвижимости, через которое осуществля-
лась сдача в аренду. Тогда чеки могут быть
выписаны на имя агентства, а после получения
по ним денег, агентство перечисляет их (или
передает наличными) арендодателю. Главное
в этом случае, грамотно подойти к вопросу
выбора компании-партнера.
Кто оплачивает комиссионное возна-
граждение агентству недвижимости?
Когда посредником в сделке является
агентство недвижимости, ему выплачивается
комиссионное вознаграждение. Согласно
существующей практике, комиссию агентству
недвижимости оплачивает арендатор. Обычно,
это 5% от суммы годовой аренды. Услуги агент-
ства заканчиваются после подписания догово-
ра аренды. В случае, если арендодателю
Обзор недвижимости
/ 113
