PROPERTIES
/ MARCH - APRIL 2011 /
Закон № 26 от 2007 г.
{? ??±A?¶??°®»¶¶ ?A»???»¶·
????A ®??»???®A??I?¶ ¶
®??»?®A??®?¶ »??°¶?¶???A¶
° E?¶?®A? ?A?®·?
и некоторые статьи,
с внесенными в
них поправками в
соответствии с Законом
№ 33 от 2008 года.
СЕГОДНЯ АДВОКАТ ИСА БИН
ХАЙДЕР, ОСНОВАТЕЛЬ И
РУКОВОДИТЕЛЬ КОМПАНИИ BIN
HAIDAR ADVOCATES AND LEGAL
CONSULTANTS, ДАСТ РАЗЪЯСНЕНИЯ,
КАСАЮЩИЕСЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА,
РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОТНОШЕНИЯ
МЕЖДУ АРЕНДОДАТЕЛЯМИ И
АРЕНДАТОРАМИ В ДУБАЕ.
СПОРЫ
°???A± ®??»?E
° ?A?®?
Адвокат
Иса бин Хайдер,
основатель и руководитель
Bin Haider Advocates and Legal Consultants, продолжает
знакомить наших читателей с наиболее важными
вопросами из жизни в ОАЭ, с которыми он сталкивается
в своей ежедневной юридической практике.
Его Высочество шейх Мухаммед бен Рашид
Аль Мактум, в должности Правителя Дубая, издал
Закон № 26 от 2007 года для регулирования взаи-
моотношений между арендаторами и арендода-
телями недвижимости в эмирате Дубай.
Вышеназванный закон был издан в свете
Статей, включенных в Федеральный закон № 5
от 1985 года, касающийся операций по аренде и
гражданских сделок, изданный Правительством
Объединенных Арабских Эмиратов, и
поправок к нему; и Федеральный закон о
доказательственном праве № 10 от 1992
года; и Декрет № 2 от 1993 года, касающийся
формирования специального Юридического
комитета для разбирательства споров между
арендодателями и арендаторами; и Закон
№ 16 от 2007 года, касающийся учрежде-
ния Организации по регулирования рынка
недвижимости; все эти Статьи были заменены
Статьями 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36, в
соответствии с Законом № 33 от 2008 года.
Статья 1 настоящего Закона оговаривает,
что закон должен называться «Закон № 26 от
2007 года о регулировании отношений между
арендодателями и арендаторами недвижимо-
сти в эмирате Дубай».
Статья 2 (замененная) определяет значение
слов и терминов, используемых здесь и далее,
и предписывает, что слово «Эмират» должно
использоваться узко и только в значении
«эмират Дубай», т. е. Закон должен управлять
только недвижимостью, расположенной на
территории эмирата Дубай. А слово «Комитет»
означает юридический комитет, занимающийся
разрешением споров, возникающих между
арендодателями и арендаторами, которые
идентифицируются как арендодатель и аренда-
тор. В то же время, Статья 3 (дополненная) ого-
варивает объемы юридической правомерности
положений данного Закона, которые применя-
ются к земельным участкам и недвижимости,
арендуемой в Эмирате, за исключением еди-
ниц недвижимости, созданных физическими
лицами – «индивидуалами» или корпоративны-
ми органами – «официальными агентствами и
корпорациями» для бесплатного расселения
своих собственных сотрудников.
Параграф «А» Статьи 4 (дополненной) пояс-
няет, что отношения между арендодателем и
арендатором должны быть выстроены в соот-
ветствии с договором аренды, который вклю-
чает в себя описание арендуемой недвижимо-
сти, цели аренды, срок действия и стоимость
аренды, способ оплаты, имя владельца в случае,
если последний не является арендодателем и
назначил специализированную компанию для
проведения операций по аренде недвижимо-
сти от своего имени. Согласно параграфу «В»
этой Статьи, все контракты и любые дополне-
ния к ним должны быть зарегистрированы в
«Организации по регулированию рынка недви-
жимости», а в Статье 5 оговаривается необходи-
мость определения периода аренды. Если дан-
ный период не был оговорен заранее или если
возникли сложности с определением срока
действия аренды, тогда договор аренды дол-
жен быть ограничен периодом, обозначенным
для оплаты стоимости аренды. В то же время
Статья 6 вобрала в себя концепцию обоюдного
предполагаемого подтверждения обновления,
предписывающую, что «если период аренды уже
закончился, и арендатор продолжает проживать
в единице недвижимости без каких-либо воз-
ражений со стороны арендодателя, тогда такой
контракт должен считаться продленным на тех
же условиях и на такой же по продолжитель-
ности период или на один год, в зависимости от
того, какой период короче».
С другой стороны, Статья 7 предостерегает
обе стороны, заключившие договор, от прекра-
щения арендных отношений в одностороннем
порядке, и запрещает одностороннее аннулиро-
вание договора в течение срока его действия,
поскольку подобное аннулирование должно
происходить по обоюдному согласию сторон и
в соответствии с положениями данного Закона.
Хотя Статья 8 предусматривает субаренда-
торов, в тех случаях, когда Закон или арендода-
тель позволяют основному арендатору сдавать
арендованную единицу недвижимости в суба-
ренду правопреемнику основного арендатора,
все подобные отношения попадают под дей-
ствие тех же условий, что и основная аренда.
Следовательно, субарендатор не имеет права
задерживаться в арендуемой единице недви-
жимости по истечении срока действия аренды,
если только арендодатель не будет явно согла-
сен на продление этих арендных отношений.
Параграф «А» Статьи 9 предписывает, что
обе стороны обязаны определить стоимость
аренды. Если этим условием пренебрегли или
было сложно доказать это, тогда стоимость
аренды должна быть определена в соответ-
ствии с ценами на другие подобные единицы
недвижимости, а сторона, которая определит
эту стоимость в соответствии с параграфом «В»
данной Статьи, должна быть вышеупомянутым
Комитетом, после того, как будут приняты во
внимание критерии периодического повыше-
ния стоимости аренды, соответствующие коэф-
фициенту инфляции и экономической ситуации
в Эмирате или любые другие факторы, которые
Комитет сочтет необходимыми. По этому поводу
данный Комитет также должен принять участие
в установлении критериев повышения стои-
мости аренды, которые должны соотноситься
с общей экономической ситуацией, в соответ-
ствии со Статьей 10 настоящего Закона. В то же
время, Статья 11 оговаривает права арендатора,
касающиеся преимуществ, предлагаемых в
снимаемой им недвижимости, таких как авто-
мобильные парковки, плавательные бассейны и
так далее. А Статья 12 описывает способ и время
установления стоимости аренды. Если никакого
договора не было заключено, оплата должна
быть произведена в четырех равных частях в
течение года. Статья 13 (дополненная) позволя-
ет обеим сторонам вносить исправления в усло-
вия договора или повышать/ снижать стоимость
аренды. В случае если нет никакого договора
данный Комитет должен установить справедли-
вую стоимость. В этой ситуации,
132
/
Consulting
