PROPERTIES
/ МАРТ – АПРЕЛЬ 2011 /
любая из сторон, желающая представить
дополнение или исправление, обязана уведо-
мить другую сторону как минимум за 90 дней,
если только они не договорились как-то иначе,
в соответствии со Статьей 14. Помимо этого,
Статья 15 устанавливает, что арендодатель
должен сдать единицу недвижимости в надле-
жащем для пользования состоянии, если только
не было предварительных договоренностей о
предоставлении её арендатору без окончатель-
ной отделки с тем, чтобы арендатор делал её
самостоятельно. Более того, Статья 16 обуслав-
ливает, что арендодатель должен периодически
проводить плановые и косметические ремонты,
не меняя при этом условий сдачи недвижи-
мости в аренду или нарушая по каким-либо
причинам условия эксплуатации арендатором
сданного ему помещения (Статья 17).
С другой стороны, арендодатель обязан
дать свое согласие арендатору на то, чтобы
последний мог представлять себя в офи-
циальных органах, получая разрешения на
осуществление декоративных или ремонтных
работ, гарантирующие, что данные работы не
нанесут ущерба строительным конструкци-
ям недвижимости. В то же время, Статья (19)
обязывает арендатора вовремя оплачивать
стоимость аренды и позволяет арендодате-
лю брать с арендатора денежный депозит в
качестве гарантии за производство ремонтных
работ в недвижимости по окончании срока
действия контракта (Статья 20). Также, Статья
21 оговаривает, что арендатор обязан сдать
арендуемую недвижимость в том же состоянии,
в котором она была получена изначально, за
исключением естественного физического изно-
са, одновременно с оплатой всех требуемых
сборов и пошлин в соответствии со Статьей 22.
В то же время Статья 23 предостерегает арен-
датора от вывоза каких-либо установленных
им усовершенствований во время его выезда
из арендованного помещения, если только обе
стороны не договорились об обратном. Более
того, Статья 24 предостерегает арендатора
от передачи или субаренды арендованного
помещения кому-либо, если на это не было
получено письменного разрешения арендода-
теля. С другой стороны, Статья 25 определяет
случаи, при которых арендатор должен иметь
право покинуть арендованную недвижимость
до истечения срока окончания действия
договора аренды, например, неспособность
произвести оплату аренды после получения
соответствующего предупреждения, или суба-
ренда арендованного помещения без ведома
владельца недвижимости, или использование
арендованного помещения в противозаконных
целях, или его использование способом, нару-
шающим общественный порядок и социальную
этику, или если арендатор оставляет арендо-
ванное помещение в целях своего бизнеса,
не заселяясь в него, или если арендованная
недвижимость находится в состоянии, близком
к разрушению, или если арендатор не при-
держивается условий, оговоренных законом,
или если архитектурное развитие Эмирата
предписывает, что арендованная недвижимость
должна быть разрушена. Предупреждение,
касающееся всего вышеупомянутого, должно
быть направлено через нотариуса или заказным
письмом. Помимо этого, владелец может также
призвать к освобождению единицы недвижи-
мости по окончании договора аренды, если это
требуется для сноса или реконструкции здания,
или если арендованное помещение нуждается
в ремонте, или если арендодатель желает поль-
зоваться сдаваемой недвижимостью сам или
передать её в пользование кому-либо из своих
близких родственников. В этом случае арендо-
датель обязан уведомить арендатора о причи-
нах, заставляющих его освободить помещение,
как минимум за 12 месяцев до даты заплани-
рованного выезда из арендуемого помещения,
таким же способом, что был указан выше.
В случае если упомянутый Комитет дал
арендодателю право на ремонт арендуе-
мой недвижимости, которую он собирается
использовать для собственных нужд или для
нужд своих ближайших родственников, тогда
арендодатель не имеет права на сдачу этой
недвижимости в аренду какой-либо третьей
стороне, и может это сделать только по исте-
чении двухлетнего периода, в случае если
это жилье, и трехлетнего, если недвижимость
используется в иных целях, с момента под-
тверждения ремонтных работ, и если только
уполномоченный Комитет не примет иного
решения. Помимо вышеупомянутых случаев,
арендатор может обратиться в Комитете за
постановлением о выплате ему компенсации
понесенных убытков.
С другой стороны, Статья 27 предусматри-
вает, что действие договора аренды не может
быть прекращено из-за смерти арендодателя
или арендатора, и арендные отношения долж-
ны продолжаться с правопреемниками. В слу-
чае если правопреемники арендатора будут
настаивать на прекращении арендных отноше-
ний, то действие договора может быть прекра-
щено через тридцать дней после получения от
них письменного уведомления, направленного
в адрес арендодателя или по окончании дого-
вора, в зависимости от того, какая дата ближе.
Статья 28 оговаривает, что арендатор не
должен понести какого-либо ущерба при
передаче прав собственности на недвижи-
мость другом владельцу, при условии, что даты
договора аренды должны быть зафиксированы
с предыдущим владельцем, который продал
свою недвижимость другом владельцу.
Вместе с тем, Статья 29 (дополненная)
предоставляет арендатору право на возвра-
щение в ту же единицу жилья в случае, если
арендодатель произвел в арендуемом жилье
генеральный ремонт и полную реконструк-
цию, либо обычный ремонт, после установле-
ния новой стоимости аренды. Следовательно,
арендатор должен иметь приоритетное право
на аренду той же недвижимости, при условии,
если он подтвердит свое желание арендовать
данную недвижимость в течение тридцати
дней с момента получения арендодателем уве-
домления, касающегося данного жилья.
Далее, Статья 30 защищает субарендатора от
отмены договора аренды, в случае если договор,
составленный основным арендатором, был под-
твержден арендодателем. А Статья 31 обязывает
арендатора устанавливать стоимость аренды,
даже если арендодатель начал судебный иск об
освобождении недвижимости во время срока
действия всего иска, до тех пор, пока не будет
вынесено судебного постановления.
Статья 32 позволяет обеим Сторона дого-
вариваться об арбитраже и дает полномочия
соответствующему Комитету выпускать любые
внутренние решения, касающиеся восстанов-
ления прав обеих сторон до тех пор, пока не
будет принято окончательного решения через
арбитраж. Более того, Статья 33 дает полно-
мочия соответствующему Комитету назначать
арбитров по заявке любой из сторон, учитывая,
что их количество должно быть равным огово-
ренному заранее количеству или дополняю-
щим его. Помимо этого, Статья 34 запрещает
арендодателю отключать коммунальные услуги
в недвижимости или ограничивать доступ к
ним арендатора. В этом случае, арендатор
может обратиться с жалобой в полицию или в
соответствующий Комитет, тогда как Статья 35
оговаривает способы осуществления решений
по освобождению недвижимости через данный
Комитет, который обязан подать заявку в Отдел
исполнения законодательства Дубайских судов
для укрепления и исполнения своих решений.
На самом деле, этот дополненный Закон про-
яснил многие позиции, касающиеся арендных
отношений в Дубае, и полностью предусмотрел
способы установления арендных отношений
между арендодателем и арендатором, а также
методы определения ставок аренды, права
и обязанности сторон. И, несмотря на то, что
законодательство предписывает, что «договор
считается связующим звеном между сторонами,
его заключившими», данный Закон вмешивается
в вопросы защиты прав каждой из сторон с тем,
чтобы её не эксплуатировала другая сторона.
Следовательно, владелец недвижимости не
может демонстрировать свое высокомерие по
отношению к принадлежащей ему недвижимо-
сти и прекращать действие договора аренды в
одностороннем порядке, изменять период арен-
ды и её стоимость, а также выселять арендатора
в любое удобное для себя время. Именно поэто-
му и был выпущен данный дополненный Закон,
чтобы стабилизировать арендные отношения и
принудить все стороны к справедливости, уста-
новив беспристрастные общие для всех правила,
объявленные выше, с целью урегулирования
арендных отношений так, чтобы все стороны
могли жить в мире и безопасности, и где каждая
из сторон имела бы право на счастливое прожи-
вание в этом эмирате, который процветает под
мудрым руководством своего Правителя – шейха
Мухаммеда бен Рашида Аль Мактума, который
выпустил данный закон и дополнения к нему. Мы
надеемся, что подобные законы появятся и во
всех остальных эмиратах ОАЭ, чтобы все люди
могли наслаждаться своим проживанием в этой
гостеприимной и безопасной стране.
PR
Консалтинг
/ 133
