PROPERTIES
/ МАРТ – АПРЕЛЬ 2012 /
количество офисных площадей, строительство
которых было начато еще до кризиса 2008 года.
Поэтому, хотя в последнее время и наблюдают-
ся некоторые признаки ценовой стабилизации,
с точки зрения прироста стоимости и величи-
ны генерируемого рентного дохода, инвести-
ции в офисную недвижимость в ближайшие
несколько лет, на мой взгляд, выглядят менее при-
влекательными, чем, скажем, инвестиции в жилье.
То есть, сейчас цены на жилье
в Дубае растут?
Можно с уверенностью утверждать,
что рынок стабилизировался, а по популяр-
ным районам наблюдается умеренный рост.
Конечно, наверное, было бы наивно ожидать
тех же темпов роста цен на недвижимость,
какие мы наблюдали в период докризисного
бума. После кризиса рынок перешел из стадии
активного роста в стадию зрелого развития.
Однако по ряду наиболее популярных проектов
за 2011 год цены на жилье показали двузначные
темпы роста. Так, например, цены на виллы
в районе Springs выросли за год на 15-20% – это
факт. На 10-15% подросли цены апартаментов
в проектах Oceana Residence и Palm Residences
(Fairmont) на знаменитом «пальмовом» острове
The Palm Jumeirah. Роскошные виллы на «вет-
вях» The Palm Jumeirah подорожали на 5-10%.
Приблизительно также выросли в цене люксо-
вые апартаменты в проекте Kempinski Residences
на «кроне» The Palm Jumeirah. Поскольку сейчас
спрос формируется в основном за счет конеч-
ных потребителей, в первую очередь прирост
в цене показывают проекты, обладающие
самым удачным набором потребительских
характеристик. Сюда относятся и местополо-
жение, и наличие развитой инфраструктуры,
и качество самого проекта, и ограниченность
предложения. Причем, становится все слож-
нее подобрать подходящий объект на рынке
для наших покупателей – количество интерес-
ных предложений на продажу за последнее
время значительно уменьшилось, при всё уве-
личивающемся количестве заявок на покупку.
Аренда жилья тоже растет?
Исторически, рынок аренды в Дубае –
очень развит. Дубай – крупнейший деловой
центр региона. При этом местное население
здесь составляет меньше 10%. Остальные
90% из более чем двух миллионов жителей
мегаполиса – приезжие. Мало кто, приезжая
на работу в Дубай, может позволить себе
приобрести собственное жилье. Однако
всем надо где-то жить. Поэтому аренда жилья
в популярных проектах очень востребована.
В 2009-2010 годах наблюдалось общее сни-
жение ставок аренды, связанное с послед-
ствиями кризиса. Но уже со второй половины
прошлого года тренд поменялся, и ставки
аренды начали расти. Например, квартира
с двумя спальнями в популярном районе The
Greens, которая в декабре 2010 года сдава-
лась за 85 тысяч дирхамов в год (это пример-
но US$ 23 тысячи), в декабре 2011 года была
сдана нами уже за 110 тысяч дирхамов в год
(т. е., примерно заUS $ 30 тысяч).
Насколько выгодно сдавать недвижи-
мость в Дубае в аренду?
Если говорить о долгосрочной аренде
(на год и более), то для жилья в Дубае чистый
рентный доход (то есть доход от аренды за выче-
том обязательных расходов на обслуживание
недвижимости) на сегодня составляет, в сред-
нем, 5-10% в год от суммы, инвестированной
в приобретение объекта недвижимости. Разброс
доходности обусловлен различиями в типе
и категории жилья, его местоположении и сто-
имости обслуживания. При этом, более дорогая
эксклюзивная недвижимость, как правило, дает
несколько меньшую отдачу в виде рентного
дохода, чем массовое жилье в доступных проек-
тах. В случае же краткосрочной аренды, текущая
доходность инвестиций может составить от 10
до 20% в год. И не забудьте добавить к этому
еще и прирост стоимости самой недвижимости.
Есть ли какие-то особенности
при сдаче жилья в долгосрочную и кратко-
срочную аренду?
При сдаче в долгосрочную аренду, контракт
обычно заключается на год с возможностью
последующего продления. Арендная плата
за весь год вносится наперед при подписании
арендного договора. При этом арендатор откры-
вает на свое имя и самостоятельно оплачивает
все текущие счета за воду, электричество, услу-
ги связи и пр. Поэтому, долгосрочная аренда
позволяет минимизировать финансовые риски
и издержки на управление недвижимостью.
При краткосрочной аренде, арендные
ставки значительно выше, однако, все текущие
расходы должны оплачиваться собственни-
ком самостоятельно. Кроме этого, для сдачи
в короткую аренду жилье должно удовлетво-
рять определенным требованиям: квартира
или вилла должны быть меблированы и осна-
щены всем необходимым для проживания,
включая посуду, постельное белье и т.п.
Естественно, перед заездом нового жильца
и по окончании срока аренды должна прово-
диться уборка, стирка белья и пр. Поскольку
зачастую в короткую аренду жилье снимают
туристы, надо быть готовым и к тому, что жилье
придется передавать жильцам и принимать
от них назад в любое время дня и ночи.
Получается, что сдавать в краткосроч-
ную аренду смогуттолько собственники,
постоянно проживающие в Дубае?
Совсем нет. Для решения всего спектра
возникающих вопросов собственники могут
нанять специалистов. Например, мы, в IMEX
Real Estate, предлагаем нашим клиентам
полный спектр услуг по управлению недви-
жимостью в Дубае. У нас разработаны специ-
альные сервисные пакеты как для варианта
сдачи жилья в долгосрочную аренду, так
и для сдачи в аренду на краткосрочной осно-
ве. Мы берем на себя решение всех возника-
ющих вопросов, начиная с оснащения
СОГЛАСНО ДАННЫМ ЗЕМЕЛЬНОГО ДЕПАРТАМЕНТА ДУБАЯ СОВОКУПНЫЙ ОБЪЕМ
ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ДУБАЕ В 2011 ГОДУ ВЫРОС ПО
СРАВНЕНИЮ С 2010 ГОДОМ НА 20% И ДОСТИГ $39 МЛРД
Обзор недвижимости
/ 157
