PROPERTIES
/ МАЙ – ИЮНЬ 2011 /
Вопрос:
Может ли владелец недвижимо-
сти в Дубае сдавать её в аренду?
Ответ:
Отношения между арендодателями
и арендаторами в Дубае регулируются законом
№ 26 от 2007 года, а также дополнениями к
нему. Согласно действующему законодатель-
ству любой собственник недвижимого имуще-
ства на территории эмирата Дубай имеет право
сдавать свою недвижимость в аренду. Обычно,
недвижимость сдаетс я на срок 1 (один) год
с последующим продлением. Собственники
также могут обратиться к лицензированной
компании и передать ей в управление свою
собственность. В этом случае, все вопросы по
взаимоотношениям с арендаторами, управляю-
щая компания берет на себя.
Вопрос:
На какой доход от аренды
может рассчитывать собственник
недвижимости в Дубае?
Ответ:
Если говорить о средних рыночных
показателях текущей доходности вложений в
недвижимость, то для жилья в Дубае на сегодня
показатель чистого рентного дохода (то есть дохо-
да за вычетом расходов на обслуживание недви-
жимости) составляет в среднем 5-10% годовых.
Разброс доходности обусловлен различиями в
типе и категории недвижимости, ее местоположе-
нии и стоимости обслуживания. При этом более
дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило,
дает меньшую отдачу в виде рентного дохода, чем
массовое жилье в доступных проектах.
Что касается рынка офисной недвижимости,
то на сегодняшний день такие инвестиции явля-
ются менее привлекательными с точки зрения
доходов от сдачи в аренду, чем приобретение
жилья. Сдача в аренду торговых площадей (сюда
относятся не только магазины, но и сервисные
пункты, кафе, рестораны и т.п.) потенциально
способна приносить более высокий доход (до
15%), однако, это зависит как от параметров
самого объекта недвижимости, так и от внешних
по отношению к нему факторов.
Вопрос:
Существуют ли в Дубае какие-
либо ограничения по стоимости аренды?
Ответ:
Заключая договор аренды недви-
жимого имущества, стороны сделки вправе
договориться о любых условиях, не противоре-
чащих действующему законодательству. Прямых
ограничений на стоимость аренды, которая
указывается в контракте между арендодателем и
арендатором, нет. Однако существуют законода-
тельно установленные ограничения на повыше-
ние стоимости аренды при продлении контрак-
та на следующий срок. Так, например, в отноше-
нии жилой недвижимости, действует правило,
согласно которому хозяин не имеет права
повышать аренду, если с момента заключения
первоначального контракта прошло менее
двух лет. Кроме этого, при пересмотре аренды
в сторону повышения, арендодатель должен
руководствоваться индексом Управления по
регулированию рынка недвижимости Дубая
(Real Estate Regulatory Authority, RERA), отража-
ющим средние арендные ставки за различные
типы жилья в зависимости от района.
Вопрос:
Какие требования предъявляют-
ся в Дубае к арендаторам?
Ответ:
Арендатором недвижимости в
Дубае (если речь не идет о краткосрочной
аренде жилья) могут быть только физиче-
ское или юридическое лицо, имеющее статус
резидента Объединенных Арабских Эмиратов.
То есть, договор аренды может быть заклю-
чен только с гражданином ОАЭ или страны,
входящей в Совет сотрудничества арабских
государств Персидского залива (ССАГПЗ), либо
с экспатриантом, имеющим резидентскую визу
ОАЭ. Соответственно, арендатор – юридическое
лицо, должен иметь соответствующую регистра-
цию на территории ОАЭ. Это может быть мест-
ная организация, компания, зарегистрированная
в свободной экономической зоне, или филиал
(представительство) зарубежной компании.
Вопрос:
Требуется ли регистрация дого-
вора аренды недвижимости в Дубае и кто ей
занимается?
Ответ:
В соответствии с законодатель-
ством эмирата Дубай, все договоры аренды
недвижимого имущества на его территории
должны быть надлежащим образом зарегистри-
рованы. Регистрацией арендных контрактов
занимается Управление по регулированию
рынка недвижимости Дубая (Real Estate
Regulatory Agency, RERA). Специально для этих
целей управлением была создана система Ejari,
позволяющая регистрировать договоры через
Интернет. Онлайн-регистрация на сайте Ejari
проста, требует минимальных технических зна-
ний, и подразумевает введение только базовых
сведений об арендном контракте, которые
включают: информацию об объекте недвижи-
мости и об участниках сделки, а также условия
договора. Каждому зарегистрированному кон-
тракту присваивается уникальный штрих-код
на все время его действия. Регистрация явля-
ется бесплатной, а зарегистрировать договор
аренды может как арендодатель, так и аренда-
тор. Пока не установлена ответственность за
несоблюдение требования обязательной реги-
страции, но согласно положениям закона все
участники сделок, не прошедшие регистрацию,
автоматически лишаются права обращаться
в судебные и правительственные органы за
защитой своих интересов.
Вопрос:
Как происходит сдача в аренду
недвижимости в Дубае?
Ответ:
В самых общих чертах процедура
сдачи в аренду недвижимости в Дубае, в боль-
шинстве случаев, выглядит следующим образом:
1.
Арендодатель сам, или с помощью агентства
недвижимости ищет арендатора.
2.
Когда арендатор найден, арендодатель под-
писывает с ним договор аренды, в котором
отражаются все параметры сделки, в частности:
стоимость аренды и условия оплаты;
t
срок аренды и условия его продления;
t
дополнительные расходы, связанные с экс-
t
плуатацией объекта недвижимости и их
распределение между сторонами;
ответственность сторон, в случае невы-
t
полнения условий по договору.
3.
При подписании договора, арендатор
оплачивает аренду за год (обычно чека-
ми), а также гарантийный депозит (обыч-
но 5% от годовой аренды).
4.
Получив оплату от арендатора, арендодатель
передает ему ключи, брелоки, электронные
карточки и т.п., необходимые для беспрепят-
ственного доступа в сдаваемое помещение и
относящиеся к нему объекты инфраструктуры
(бассейн, спортивный зал и прочее), а также
копии документов (свидетельство о собствен-
ности, паспорт собственника и др.), которые
нужны арендатору для подключения воды,
электричества, кондиционера, телефона,
Интернета и прочих услуг.
Вопрос:
Как осуществляется арендная
плата за недвижимость в Дубае?
Ответ:
На рынке аренды недвижимости в
Дубае, как, впрочем, и на остальной территории
ОАЭ, принято оплачивать арендованную недви-
жимость за год вперед. Как правило, все рас-
четы производятся банковскими чеками. В зави-
симости от условий договора, сумма годовой
аренды оплачивается одним или несколькими
чеками. В последнем случае, чеки датируются
будущими датами. Например, если количество
чеков – 4, то их даты будут соответствовать
датам в будущем через каждый квартал, а если
количество чеков – 12, то они будут датиро-
ваться с интервалом в месяц. Соответственно,
при наступлении даты, указанной на чеке, арен-
додатель может предъявить его в банк и полу-
чить деньги со счета арендатора. Выдача необе-
спеченных чеков является в ОАЭ уголовным
преступлением, поэтому оплата чеками, хотя
и не дает стопроцентной гарантии получения
арендной платы, является достаточно надежным
и удобным способом осуществления расчетов.
Вопрос:
Может ли получить деньги
по чеку арендодатель, не являющийся
резидентом ОАЭ?
Ответ:
Необходимо помнить, что срок, в
течение которого чек может быть предъявлен к
оплате, составляет 6 (шесть) месяцев,
??®?«?
?®«??©?
??AEI EE
EAA?AAAEEIIA
?EEE?EAA
*.&9 3FBM &TUBUF
___________________________________________
«Дубай – известное во всем мире
круглогодичное туристическое направление для
семейного и активного отдыха. Здесь теплый
солнечный климат, белые песчаные пляжи
и, конечно же, море. Сегодня к отдыхающим
все чаще присоединяются те, кто желает жить
в Дубае. Потому что кроме всех прелестей
шикарного морского курорта, Дубай сегодня –
еще и современный мегаполис. Учитывая, что
перелет в Дубай, скажем, из Москвы занимает
всего 5 часов, и находятся оба города в одном
и том же часовом поясе, становится понятным
интерес к такого рода капиталовложениям со
стороны наших соотечественников».
Обзор недвижимости
/ 141
