НАНУЛЕВОМЦИКЛЕ
Эксперты констатируют: сегодня внедви-
жимость вкладывают все комунелень, не
удосуживаясь дажепроконсультироваться
со специалистами. Между тем, рынокжилой
недвижимости уженедает тогороста, который
наблюдался в конце2005–первойполовине
2006 г. Анарынке коммерческойнедвижимо-
сти (по крайнеймере, в столичных городах)
разговорначинается с $50млн.
Какможно выгодноинвестироватьмень-
шиесуммы?Способ, которыйдонедавнеговре-
менирекомендовали консультанты, – войти в
проект бизнес-центрананулевом этапе, выку-
пив этаж. КогдаБЦбудет построен, этотже
этажможнобудет либо сдавать в аренду (что
даст хорошийпостоянныйфинансовыйпоток),
либопродать. При этом велика вероятность
того, что крупныйинституциональныйинве-
стор, приобретающий весьпроект, выкупит
ваш этажбуквальноне торгуясь. Доходность
вложения вблоки вбизнес-центрахможет
составлять 40–50%. Ещенескольколет назад
по такой схемеможнобыло купитьплощади
даже вбашне «Федерация»!
Единственныйминус: вМоскве сегодня
все труднееи труднеенайти качественные
проекты, которыераспродавались бычастями.
Правда, дляСанкт-Петербургаподобная схема
ещеактуальна. ВСевернойстолицеофисыпро-
даются в 11бизнес-центрахразной степени
готовности. Общийобъемофисных помеще-
ний вних, поразличнымоценкам, составляет
от 61 тыс. (Colliers International) до80 тыс. кв.м
(Praktis). Ценыпредложенияварьируютсявдиа-
пазонеот $1000до$2500 за кв.м.
Получается –еслижелаемые1-2 тыс. кв.м
нельзя купить в составебольшогоцентра, име-
ет смыслпокупатьнебольшие здания. Каким
образом здесьможно заработать? ВМоскве
реальноработают две схемы:
- покупка-реконструкция-продажа;
- покупка-упаковка документов-продажа.
ВСанкт-Петербурге, где старинныеособня-
кимогут до сих пориспользоваться какжилые
дома, таких схембольше. Связано это с тем, что
многиеособнякипринадлежат неодному вла-
дельцу. Приобрести зданиеможно, расселив
последовательно все коммуналки.
МОСКОВСКИЕСХЕМЫ
Самыйочевидный способ–реконструк-
ция (купить какую-либоразвалюху, привести
впорядокипродать, но ужеподругойцене).
Правда, реконструкция –делоочень хлопот-
ноеине самоедоходное. Стоимость восста-
новительныхработ по сравнению сновым
строительствомдажебез восстановления вну-
тренних интерьеровбудет выше какминимум
в2раза. Апо восстановлениюпамятника архи-
тектурыне только высокая стоимостьработ, но
и сверхсложная система согласования.
Иногда старинные здания преподносят
«сюрпризы» планировки. Например, вМоск-
ве сохранились особняки, первый этаж
которых может иметь высоту потолка 4-4,5
м, а второй этаж, предназначенный для при-
слуги, – всего 2,2 м.
Покупка сцельюреконструкцииимеет
несколько серьезныхминусов: вложенияне
обеспечивают постоянногоденежногопотока
(во времяреконструкцииособняк, какпра-
вило, в аренду не сдается), есть вероятность
непредвиденныхрасходов, а выходиз проек-
тана стадиинезавершеннойреконструкции
вообщеможет стать убыточным. Выгоден этот
процесс, когда есть возможность увеличить в
процессереконструкцииплощадь –надстро-
ить этаж, переоборудоватьмансардуи т.п.
Другойспособ–покупкаособнякаснеболь-
шим участком земли, находящимсявдолгосроч-
нойаренде у города, чтопредоставляетширо-
киевозможностидляразвития территории.
ПОКУПКАСЦЕЛЬЮРЕКОНСТ-
РУКЦИИИМЕЕТНЕСКОЛЬКО
СЕРЬЕЗНЫХМИНУСОВ:
ВЛОЖЕНИЯНЕОБЕСПЕЧИВАЮТ
ПОСТОЯННОГОДЕНЕЖНОГО
ПОТОКА (ВОВРЕМЯРЕКОНСТ-
РУКЦИИОСОБНЯК, КАК
ПРАВИЛО, ВАРЕНДУНЕ
СДАЕТСЯ), ЕСТЬВЕРОЯТНОСТЬ
НЕПРЕДВИДЕННЫХРАСХОДОВ,
АВЫХОДИЗПРОЕКТАНА
СТАДИИНЕЗАВЕРШЕННОЙ
РЕКОНСТРУКЦИИВООБЩЕ
МОЖЕТСТАТЬУБЫТОЧНЫМ.
ИНВЕСТИЦИИ
67
НЕДВИЖИМОСТЬ, БИЗНЕС, ИНВЕСТИЦИИ
BUSINESS EMIRATES
MIR I DOM
