монополистами, провести реконструкцию
и продать профильному инвестору. Доход-
ность подобной операции может достигать
25%, однако зданий с интереснымместопо-
ложением для коммерческой функции выхо-
дит на торги незначительное количество.
Можно провести расселение жилого здания
с последующим переводом в нежилой фонд.
Такой процесс может растянуться на год и
более, и, несмотря на небольшое количество
квартир, остановиться в любой момент по
причине завышенных требованийжильцов.
Возможен спекулятивный подход, когда при-
обретаемое здание не реконструируется,
а проводится предпродажная подготовка:
приводится в порядок юридическая база по
нему, делается анализ технического состо-
яния конструкций, приводятся в порядок
договора с естественными монополистами,
может быть, делается анализ наилучшего
использования. На такой «упаковке» объекта
можнополучить10%прибыли. Основнаямас-
са покупателей особняков ориентирована
на арендный бизнес (а не на размещение
собственного бизнеса) и поэтому жестко
лимитирована по срокам окупаемости про-
екта, которые сегодня в Санкт-Петербурге
составляют для офисного сегмента 6-7 лет,
для гостиничного – 7-8 лет».
Людмила Ефремова, заместитель дирек-
тораЦентрального агентстванедвижимости,
считает, что вСанкт-Петербургеоднозначно
выгодно толькоприобретение в собствен-
ностьособняка. Даже с учетомограничений
КГАиКГИОПаособнякипользуются спросом.
Темболее те, у которых нет обременений в
виденеизвестно гдепроживающихжильцов
(расселение в таком случаеневозможно) или в
виде аренадаторов с большим сроком аренды
иминимальной аренднойплатой.
Восновномособнякистановятся гостиница-
ми–этоцелесообразно, таккаквцентре города
нетпятендляподобногостроительства.Один
изпримеров: особнякКочубея– зданиенаФур-
штатскойулице, 24, вкоторомдопоследнего
временирасполагаласьполиклиника, –будет
реконструированпод трехзвездочныйотельна
44номера. В2002 г. зданиечислилосьпамятни-
комисторииикультурыфедерального значения,
норабочая группапоприватизациипамятников
местногозначенияиКГИОП (врезультатепрове-
деннойисторико-культурной экспертизы) при-
шли к заключению, что статус зданияможет
бытьизменен. Теперьособняк Кочубея являет-
сяпамятникомместного значения. В2002 г. КГА
разрешилРегиональномуобщественно-бла-
готворительномуфонду социальной защиты
населения «Таврический», арендаторунесколь-
ких помещений, выполнитьпредпроектные
проработкипореконструкцииособняка. У
этойорганизации ЗАО «Ленстройжилсервис»и
приобрелопакет инвестиционно-тендерной
документации. Согласнопроекту, предусматри-
ваетсяреконструкция с сохранением габари-
товздания, капитальныхстен, основногоплани-
ровочногорешенияи архитектурного стиля.
Напервом этажелицевого корпуса будут
устроены кафе-бар, парикмахерская, медпункт,
офисныепомещения.
Очевидно: работа с документамипозволя-
ет получить большуюприбыль, нежелиработа
снедвижимостью. Арискидляинвестора в
первом случае гораздоменьше. Правда, рынок
дляподобных операцийограничен.
МНОГИЕВЛАДЕЛЬЦЫ
ОСОБНЯКОВСЕГОДНЯНЕ
ЗНАЮТ, КАКМОЖНО
ГРАМОТНОРАЗВИВАТЬ
СВОЮТЕРРИТОРИЮ
ИНВЕСТИЦИИ
69
НЕДВИЖИМОСТЬ, БИЗНЕС, ИНВЕСТИЦИИ
BUSINESS EMIRATES
MIR I DOM
