ДЕЛОВЫЕ ЭМИРАТЫ
40 недвижимость, бизнес, инвестиции
Мир&Дом
цены прекратили снижение и продемон-
стрировали положительную динамику. Таким
образом, еслине возникнет новых экономи-
ческих проблем, можно прогнозировать рост
ценна элитноежилье в ближайшее время.
Юрий Хлестаков отмечает, что сроки
строительства не влияют существенно на
его себестоимость: «Они могут быть разные,
но должны, прежде всего, соответствовать
бизнес-плану проекта. Чемменьше эти сроки,
тем больше факт соответствует прогнозу.
Затягивая со строительством, девелопер
может столкнуться с изменением цен на
стройматериалы, комплектующие, на сам
продукт строительства, что может привести к
изменению показателей проекта, что, в свою
очередь, ведет к изменению стратегии».
Возможная заморозка тоженедолжнасиль-
новлиятьнасебестоимость. ПоданнымАлексея
Пашкевича, стоимостьконсервированиясостав-
ляет 3–5%от стоимостиобъекта.
Не воспринимается серьезно специалиста-
мии сценарий, по которомурынокнаводнят
объектыподемпинговымценам. «Еслипредпо-
ложить, что все квартиры, приобретенныена
кредитныеденьги, одномоментнопоявятся в
продаже, то, конечно, этооднозначно повлия-
ет на рынок – в частности, приведет к сни-
жению стоимостижилья. Но такое возможно
только в той ситуации, когда кредитные орга-
низации абсолютноосознаннорешат «рыть
себе яму», – считаетЮрийХлестаков. –Дело
в том, что уже сейчас в результатепадения
рыночной стоимостинедвижимостипомногим
объектам залоговая стоимость вышерыноч-
ной, иниктоне заинтересован эту ситуацию
усугублять. Так как управлениемнепрофиль-
ными активами (т.е. продажами квартир) банки
заниматьсянебудут, то, скорее всего, онибудут
пытатьсяреструктуризировать задолженность.
Иникакого выплесканепроизойдет».
СергейКозловскийдобавляет, что «вероят-
ностьобрушениярынкаипотечными квартира-
миоченьмала. Это всеравночтопрогнозиро-
вать, чторынокрухнет из-замассовойреали-
зацииподрядчикамибартерных квартир в
новостройках побросовымценам. Слишком
малымасштабы–что водном, что в другом
случаях. Во-первых, внашей странеипотека
неполучилаширокогораспространенияи,
поразнымоценкам, занимает от 3до10%
рынка. Ужепоэтому американский сцена-
рий унасневозможен. Кроме того, за год
долларовыеценына квартиры снизились в
среднемна 30%, а этоозначает, чтодля того,
чтобыбыстроизбавитьсяот квартир, бан-
кампридетсяпродаватьих вдвоедешевле
по сравнению сих оценочной стоимостью.
В существующих условиях врядлиможно
представить, чтобанки готовыпойтина
такойшаг вмассовомпорядке».
Кстати, несмотря на все разговорыо
низкой ликвидностинедвижимости, она
по-прежнему служит самымнадежнымобе-
спечением кредита. Сегодня банки прак-
тически закрыли проектноефинансиро-
вание, очень неохотнорассматривают
кредитование под залог ценных бумаг.
«Получить сейчас кредит в большинстве
банковможно как раз только под залог
недвижимости, – поясняет Наталия
Грязнова, директор Блока корпора-
тивного кредитования КБ «Юниаструм
Банк». – Еслираньше суть рефинан-
сирования сводилась к улучшению
условий для заемщика – прежде всего, к
увеличению суммы (за счет положитель-
ной переоценкиобъекта на растущем
рынке), снижению ставкиинезначитель-
ному увеличению срока, то сейчас речь
об увеличении суммы заимствования
не идет – основнойцелью для клиента
становится увеличение срока, причем
чем больше, тем лучше. Снижение
процентной ставки при перекредито-
вании – нельзя сказать что редкость,
но, тем не менее, это уже не настолько
приоритетная цель для клиента».
Кстати, поинформацииМихаила
Кудрявцева, «многиебанкирассматри-
вают залоговые, ужепоступившие в соб-
ственность кредитнойорганизации квар-
тиры как активыдля создания ЗПИФов
недвижимости». Он, к слову, предлагает
интересный вариант, способный улуч-
шить ситуацию снедостроем: привлекать
наотечественныйрынок зарубежные
подрядныеорганизации, которые сами
смогут получитьфинансированиепо экс-
портнымпрограммам своих государств.
Этомогут быть как китайскиеи турецкие
подрядчики, такимногиеевропейские
организации, заинтересованные вполу-
ченииобъемовработ на достаточно
большомроссийскомрынке.
Такимобразом, можно сказать, что
пессимистичные прогнозы, высказы-
вавшиеся в начале года, не сбываются.
И хотя, безусловно, все застройщики
испытывают финансовые трудности, но
массовогообрушения строительного
рынка не происходит.
Наталия Грязнова,
директор Блока корпоративного
кредитования КБ «ЮниаструмБанк»
