41
PROPERTY, BUSINESS, INVESTMENT
BUSINESS EMIRATES
MIR&DOM
РОССИЯ
СОВМЕСТНОЕПАРТНЕРСТВО
Впоследнее времянаблюдается тенденция
создания совместных предприятий (СП) в тандеме
российский– западныйигрок. В качествепримера
можнопривестиСПРоссийскойдевелоперской
компании ГК «Авалон» и западногоинвестицион-
ногофонда RavenRussia дляреализации в крупных
российских городах сеть логистических складов
классаАMegalogix. Планируетсяпостроить склад-
скую сеткуобщейплощадьюпорядка 1,5млн кв.м.
На ее созданиебудет затрачено$1,2млрд.
И, какнетруднодогадаться, девелоперобеспе-
чивает зарубежногопартнера земельными участка-
ми, а тот, в своюочередь, финансирует проект.
«В качестве вклада в акционерный капиталдля
девелопера, какправило, является земельный уча-
сток, при этоминвесторобеспечивает необходимые
денежные средства», –подтверждаетОльга Ясько.
Еще одним примечательным примеромможет
послужить СПмежду российской компанией
«Системой Галс» и французским девелопером
и управленцем активами в сегменте торговой
недвижимости Apsys. Партнеры создали СП
SistemApsys, которое будет заниматься строи-
тельством и управлением торговыми объектами.
Каждой из сторон принадлежит по 50% акций
предприятия. Кроме того, «Система Галс» создала
еще одно совместное предприятие, но уже с иор-
данской компанией Saraya. Это предприятие соз-
дано под конкретный проект российского девело-
пера – курортный комплекс в Сочи «Камелия». В
данном случае Saraya выступает и как соинвестор
проекта, и как управленец объектом.
ДовольночастоСП создаютсяимеждуроссий-
скимиигроками, в тандемефедеральный–местный,
когдафедеральныйигрокнеможет поряду причин
выйтинарынок тогоилииного города. СозданиеСП
сместнымигроком существеннооблегчает задачу.
Плюсы этогомеханизмаинвестирования, по
мнениюОльгиЯсько, в том, чтоинвесторидевело-
перделят рискипополам, финансированиепроекта
осуществляетсянаранней стадиииоблегчает полу-
чениебанковскогофинансирования.
Однакои здесьнеобходится без определенных
сложностей, однаиз которых заключается в созда-
нии структуры совместногопредприятия.
ФОРВАРДНОЕФИНАНСИРОВАНИЕ
При данноммеханизме инвестирования
между собственникомиинвестором заключается
соглашение, согласно которому завершенный
проект будет продан по заранее оговоренной
цене. Инвесторфинансирует часть или весь про-
ект, предоставляя заём девелоперу под опреде-
ленный процент. «Форвардноефинансирование
структурируется, как правило, через совместное
предприятие. Продавец предоставляет земельный
участок иотвечает за разрешительные процедуры,
строительствои сдачу в аренду. Инвесторфинан-
сирует все остальные затраты по проекту. Как
правило, ставка капитализации, по которой в итоге
будет выкуплен законченный проект, утверждает-
ся на стадии заключения договора о совместной
деятельности. Преимуществом для продавца
являетсяминимальная сумма затрат по сделке
(недостаток – более высокая, по сравнению с
рыночной, ставка капитализации). Инвестор в
данном случае выигрывает от высокой ставки
капитализации, нонесет часть рисков, свя-
занных с реализацией проекта (риск сдачи в
аренду, строительные риски). Данный тип сде-
локшироко применяется в складскойнедви-
жимости», –рассказывает Георгий Кизесов,
старший консультант отделафинансовых рын-
ков иинвестиций компании Jones Lang LaSalle.
Однако, эта схема, вотличиеот предыду-
щей, наименее выгодна для девелопера,
поскольку в этом случае все строительные
рискидевелоперберет на себя. Кроме того,
добавляетОльга Ясько, привлечьфорвардное
финансирование возможно толькопод высоко-
профессиональныйпроект. «Существует также
риск того, чтообъект небудет достроен в срок,
вопределенных случаях вернуть внесенный
авансможет бытьпроблематично», –добавляет
КириллМашуков. Нопри этом собственник
сохраняет контрольнадпроектом.
